강남 집값은 왜 다시 오를까? 토지거래허가제 시행 이후 시장 변화 정리

서울의 부동산 시장이 다시 요동치고 있습니다. 특히 강남과 용산 일대를 중심으로 토지거래허가제가 본격적으로 적용되면서 시장에는 매물 품귀와 신고가 거래가 동시에 나타나고 있습니다. 규제가 오히려 시장의 균형을 흐트러뜨리고 있다는 비판이 적지 않은데요. 이 글에서는 최근 실거래가와 시장 데이터를 바탕으로 현재 부동산 시장의 변화를 정리해보았습니다.

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1. 토지거래허가제, 실수요자 보호인가 거래 억제인가

토지거래허가제는 일정 지역에서 부동산을 매입할 경우 사전에 구청의 허가를 받아야만 거래가 가능한 제도입니다. 2024년 하반기부터 서울 강남 3구와 용산 일부 지역에 확대 적용되었고, 현재까지 그 적용 범위는 꾸준히 확대되어 왔습니다. 정부는 이 제도가 투기성 거래를 줄이고 실수요자 중심의 시장 질서를 만들기 위해 필요하다고 설명합니다.

그러나 실제로는 이 제도가 현장에서 실수요자조차도 배제하는 방식으로 작동하고 있다는 목소리가 커지고 있습니다. 특히 실거주 요건을 충족해야 거래가 가능한데, 이 요건을 충족하는 데는 상당한 조건과 절차가 뒤따릅니다. 예를 들어, 서울 외 지역에 직장이 있거나, 자녀 학교가 규제 지역 외에 위치한 경우에는 실거주로 간주되지 않아 허가가 거절될 수 있습니다.

또한 세입자가 거주 중인 주택은 매매 자체가 제한되는 구조입니다. 이런 이유로 매물을 내놓고 싶어도 아예 포기하거나, 거래 타이밍을 미루는 집주인들이 늘어나고 있습니다. 결국 시장에는 점점 매물이 줄어들고 있고, 거래는 점점 희소해지고 있는 상황입니다. 거래 절차가 복잡하고 불확실성이 커지자 일반 실수요자들조차 이 지역 매입을 망설이고 있는 것이 현실입니다.

정책의 본래 취지와는 다르게, 실수요자를 보호하기보다 실수요자에게 더 많은 부담을 지우는 구조로 작동하고 있는 셈입니다.

2. 현재 매물과 실거래가가 보여주는 변화

가장 눈에 띄는 변화는 아파트 매물 수의 급감입니다. 부동산 플랫폼 아실(Asil)에 따르면, 서울 강남 3구와 용산구 아파트 매물은 17,923건으로 집계되었습니다. 이는 1년 전 같은 시점의 24,001건과 비교했을 때 약 25.3% 줄어든 수치입니다.

거래가 줄어들면서 나타나는 자연스러운 현상 중 하나는 바로 가격의 상승입니다. 잠실 엘스 아파트 전용 84㎡는 지난 6월 7일 기준 31억 4천만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡도 6월 8일에 43억 9천만 원에 거래되었는데, 이 역시 지난해 최고가를 넘는 수치입니다.

흥미로운 점은 이러한 고가 아파트만이 아니라 저가 아파트에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다는 것입니다. 용산구 도원동 제일아파트 전용 59㎡는 6억 2천만 원에 거래되었으며, 이 지역 역시 허가제가 적용되면서 거래가 지연되거나 무산되는 경우가 많다고 합니다. 매물이 귀해지다 보니, 이전보다 더 높은 가격에도 거래가 성사되고 있는 상황입니다.

이러한 흐름은 정책의 역설을 보여주는 대표적인 사례입니다. 공급이 제한되고 수요는 유지되거나 오히려 기대 심리로 증가하게 되면 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 그럼에도 불구하고 규제는 계속 강화되고 있으며, 이는 시장에 혼란만 가중시키고 있다는 지적이 나오고 있습니다.

3. 실거주 요건과 고가주택의 규제 형평성 문제

토지거래허가제는 실거주 목적으로만 주택을 매입할 수 있도록 제한합니다. 이때 실거주 인정 요건은 상당히 까다롭습니다. 허가 신청 시 직장 위치, 가족 구성, 자녀 학교, 현재 거주지 등을 종합적으로 고려해 판단합니다. 그러나 이 기준은 지역의 특성과 개인 사정을 충분히 반영하지 못하고 있는 경우가 많습니다.

예를 들어, 서울에서 직장을 다니지 않거나, 자녀가 지방에 있는 경우에는 실거주 요건을 충족하기 어렵습니다. 가족 돌봄, 건강, 교육 등 현실적인 이유로 실거주가 당장 어려운 사람들도 예외 없이 허가가 거절되는 경우가 있습니다. 이러한 규제는 시장 접근 자체를 막아버리는 결과로 이어지고 있습니다.

또한 주택 유형에 따른 규제의 불균형도 논란이 되고 있습니다. 용산구 도원아파트처럼 5억 이하의 저가 아파트는 규제 대상인데 반해, 공시가격 100억 원이 넘는 고급 연립주택은 규제를 피하고 있습니다. 대표적으로 한남더힐은 일부 동이 4층 이하로 지어져 연립주택으로 분류되어 허가 대상에서 제외됩니다. 주택 가격이 아닌 구조나 층수 기준으로 규제를 적용하다 보니 시장에서는 불합리하다는 지적이 이어지고 있습니다.

결국 실수요자를 보호하려는 규제가 오히려 실수요자를 배제하고, 고가 주택 소유자에게는 혜택을 주는 구조로 변질되고 있는 것입니다.

4. 시장 신뢰 회복을 위한 제도 개선이 필요한 시점

지금의 규제 환경은 시장에 혼란을 주고 있습니다. 매수자는 실거주 요건을 충족하지 못해 집을 살 수 없고, 매도자는 허가 절차나 세입자 문제로 집을 팔 수 없습니다. 이런 구조 속에서는 거래가 자연스럽게 줄어들 수밖에 없습니다. 그리고 거래가 줄어든 만큼 매물은 귀해지고, 가격은 다시 오르게 되는 악순환이 반복되고 있습니다.

시장 전문가들은 현재의 규제 중심 정책에서 벗어나, 보다 유연하고 현실적인 방향으로 정책을 조정할 필요가 있다고 조언합니다. 실거주 요건에 예외 조항을 두거나, 고가 연립주택에 대한 규제를 강화하는 방식으로 형평성을 확보해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

또한 공급 확대와 함께 규제를 병행해야만 정책의 실효성을 확보할 수 있다는 지적도 있습니다. 단순히 거래를 억제한다고 해서 가격이 안정되는 것은 아닙니다. 오히려 공급이 부족한 상황에서는 억제된 거래가 가격 상승으로 이어질 수 있기 때문에, 공급 정책과 함께 규제 정책이 조화롭게 운영되어야 합니다.

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결론

서울의 아파트 시장은 다시 한 번 기로에 서 있습니다. 토지거래허가제는 분명 실수요자를 보호하고 투기 거래를 억제하려는 의도로 만들어졌습니다. 하지만 현재 시장에서 나타나는 현상은 매물 감소와 신고가 경신이라는 전혀 다른 모습입니다.

지금 필요한 것은 규제 그 자체보다 시장의 현실을 반영하는 유연한 정책 설계입니다. 실거주 요건의 기준을 재정비하고, 고가 주택에 대한 규제 형평성을 확보하는 동시에 공급 정책과 연계한 조화로운 대책 마련이 절실합니다. 그래야만 시장의 신뢰를 회복하고, 진정한 의미의 실수요자 보호가 가능해질 것입니다.