LH 개혁과 3기 신도시, 토지 임대 정책이 불러올 주택 시장의 미래

집값이 안정되지 않으면 서민의 삶은 불안해질 수밖에 없습니다. 최근 논의되고 있는 LH의 토지 임대 전환은 단순한 제도 변경이 아니라 한국 부동산 정책의 새로운 방향을 제시하고 있습니다. 공공이 토지를 소유한 채로 장기 임대를 통해 개발 이익을 회수한다는 발상은 집값 안정과 주거 정의 실현이라는 두 가지 과제를 동시에 풀어낼 수 있다는 점에서 큰 의미를 가집니다.

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1. LH의 경영 구조와 반복된 땅 장사 논란

LH는 지금까지 토지를 매입해 조성한 뒤 민간에 매각하는 구조를 통해 수익을 창출해 왔습니다. 이는 공공임대 사업의 적자를 메우는 중요한 재원으로 활용됐지만, 동시에 토지를 공공재가 아닌 수익 수단으로 삼는다는 비판을 피할 수 없었습니다. 특히 부동산 경기가 좋을 때는 큰 이익을 남겼지만, 경기가 침체되면 공공의 기능마저 약화되는 문제가 있었습니다.

이 구조의 문제는 명확합니다. 토지를 매각해 얻은 수익은 단기적으로는 도움이 되지만, 매각 과정에서 토지가격이 상승해 아파트값도 오르게 됩니다. 그 결과 공공임대 수요가 늘어나고, 늘어난 적자를 다시 토지 매각으로 메우는 악순환이 반복된 것입니다. 공공기관이 민간 건설사와 이해관계가 겹치는 구조가 만들어진 것이죠.

결국 LH 개혁은 단순한 경영 개선이 아니라 구조적 전환으로 이어져야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다. 공공이 시장의 흐름에 휘둘리지 않으면서도 안정적으로 재원을 마련할 수 있는 새로운 방식이 필요하다는 것입니다.

2. 토지 임대 전환이 갖는 기대와 한계

토지 임대 방식은 공공이 토지를 매각하지 않고 장기적으로 임대해 사용료를 받는 구조입니다. 건물 소유권은 민간에 넘어가지만 토지는 공공이 소유하면서 임대료를 통해 지속적으로 수익을 확보합니다. 이렇게 확보된 재원은 공공임대나 주거 복지 정책에 활용할 수 있습니다.

예를 들어 택지 조성 원가가 1조 원이고 시장가격이 1조 5천억 원일 경우, 공공이 시장가 대비 3%의 임대료를 책정하면 첫해 약 450억 원, 10년 차에는 약 487억 원의 수익을 거둘 수 있습니다. 단기적으로는 매각보다 적어 보일 수 있으나 장기적으로는 더 안정적이고 지속적인 재원을 확보할 수 있다는 점에서 가치가 있습니다.

다만 위험도 있습니다. 임대료를 지나치게 낮게 책정하면 수요가 폭발하며 이른바 로또 분양 현상이 생길 수 있고, 반대로 너무 높게 책정하면 실수요자들이 외면할 가능성이 있습니다. 따라서 적정한 임대료 수준을 정하는 것이 제도의 성패를 좌우할 핵심 요소가 됩니다.

3. 해외 사례에서 배우는 교훈

토지 임대 방식의 대표적 성공 사례로는 뉴욕의 배터리 파크 시티가 있습니다. 뉴욕시는 이 지역의 토지를 민간에 매각하지 않고 임대해 개발을 추진했습니다. 그 결과 수십 년 동안 약 38억 달러, 한화로 약 4조 원이 넘는 수익을 거두었고 이 수익은 저소득층 임대주택과 노인 아파트 같은 공공정책에 재투자되었습니다.

이 사례는 공공이 토지를 소유하면서도 장기간 안정적인 수익을 확보하고 사회적 약자를 위한 정책에 재원을 투입할 수 있다는 점을 보여줍니다. 다만 이러한 성과는 단기간에 나타난 것이 아니며, 초기에는 채권 발행을 통한 재정 투입과 수십 년에 걸친 인내가 필요했습니다. 한국이 이 방식을 도입하려면 임대료 산정과 규제 설계, 초기 재정 안정성 확보가 반드시 필요합니다.

4. 한국 주택 시장에서의 적용 가능성

한국의 3기 신도시는 입지 조건과 수요 측면에서 토지 임대 방식이 충분히 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다. 실수요자 입장에서는 토지 대금을 제외한 낮은 분양가라는 장점이 있고, 공공은 장기간 임대료 수익을 통해 안정적인 재원을 확보할 수 있습니다. 이는 공공임대 사업의 적자를 보완하는 효과도 기대할 수 있습니다.

하지만 제도가 성공하기 위해서는 세 가지 조건이 필요합니다. 첫째, 공공이 토지를 더 이상 매각하지 않는다는 명확한 정책 신호가 필요합니다. 둘째, 토지 임대 주택만 투기에서 벗어나고 주변 지역으로 투기 수요가 번지지 않도록 하는 규제가 뒤따라야 합니다. 셋째, 임대 수익은 반드시 사회적 약자를 위한 주거 안정에 재투자되어야 합니다. 이 조건이 충족되어야 제도가 장기적으로 정착할 수 있습니다.

5. LH 개혁과 부동산 시장 안정의 미래

LH의 토지 임대 전환은 단순한 경영 방식 변화가 아니라 한국 부동산 시장 전반에 신뢰를 회복할 수 있는 중요한 개혁입니다. 장기적으로 공공이 개발 이익을 환수하고 이를 주거 복지에 재투자한다면, 집값 안정과 사회적 불평등 완화라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있습니다.

다만 단기적인 성과보다는 장기적 안목과 사회적 합의가 필요합니다. 공공은 당장의 수익을 포기하더라도 세대 간 형평성과 주거 정의 실현이라는 더 큰 목표를 위해 꾸준히 노력해야 합니다. 이 개혁이 성공한다면 한국 사회는 주거 안정이라는 기본권을 더욱 튼튼히 지켜낼 수 있을 것입니다.

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결론

LH의 토지 임대 전환은 집값 안정과 공공주택 확대라는 두 가지 목표를 동시에 추구할 수 있는 중요한 정책입니다. 물론 임대료 수준, 초기 재정 투입, 규제 보완 같은 현실적 과제들이 남아 있지만, 해외 사례에서 알 수 있듯 장기적 안목과 사회적 합의가 뒷받침된다면 충분히 성공할 수 있습니다. 결국 이 논의는 당장의 이익을 넘어 미래 세대를 위한 주거 정의 실현이라는 더 큰 목표로 이어져야 할 것입니다.