이재명 시대, 부동산 시장에 무슨 일이 일어날까?

정권이 바뀔 때마다 어김없이 들려오는 말이 있습니다. 바로 “민주당이 집권하면 집값이 오른다”는 주장입니다. 부동산 커뮤니티나 뉴스 댓글란에서는 이 말이 마치 통설처럼 받아들여지기도 하는데요. 이런 주장은 과연 얼마나 근거가 있을까요? 실제 통계를 기반으로 정권과 부동산 시장의 관계를 하나하나 살펴보고, 전문가들의 의견과 경제 흐름도 함께 조명해 보겠습니다.

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1. 정권과 집값, 과연 상관관계가 있을까요?

먼저 실제 데이터를 보겠습니다. 문재인 정부가 집권했던 2017년부터 2022년까지, 전국 아파트값은 평균 38.35% 상승했습니다. 특히 서울 아파트는 무려 62.19%나 올랐습니다. 반면 윤석열 정부 출범 이후인 2022년부터 최근까지는 전국 기준으로 약 11.33% 하락했고, 서울도 5.49% 떨어졌습니다. 이 수치만 놓고 보면 민주당 정권 시기에는 집값이 오르고, 보수 정권에서는 하락하는 흐름이 나타납니다.

조금 더 과거로 돌아가 보면 이명박 정부와 박근혜 정부 시절에도 전국 아파트값이 각각 15.9%, 9.82% 상승하는 데 그쳤고, 참여정부(노무현), 국민의정부(김대중) 시절에는 각각 33.77%, 38.46% 상승한 것으로 나타났습니다. 얼핏 보면 진보 성향 정권일수록 집값이 많이 오른 것처럼 보이지만, 이런 단순한 패턴은 실제 상황을 설명하기에는 부족합니다.

집값이라는 것은 한두 가지 요인으로 움직이지 않습니다. 정권의 성향뿐만 아니라 당시의 금리 수준, 유동성 규모, 공급량, 인구 구조, 그리고 무엇보다 시장 참여자들의 심리까지 복합적으로 얽혀 있는 결과물입니다. 정권은 집값에 영향을 미치는 하나의 요소일 수는 있지만, 그것이 결정적인 요인이라고 말하기는 어렵습니다.

2. 집값을 움직이는 진짜 힘, 금리와 유동성

많은 전문가들이 강조하는 부분이 바로 금리입니다. 금리가 낮아지면 대출이 쉬워지고, 그만큼 자금이 부동산 시장으로 흘러들어오게 됩니다. 반대로 금리가 올라가면 대출 이자가 높아지고, 매수 수요가 줄어들면서 집값은 하방 압력을 받게 됩니다. 이 단순한 원리는 실수요자와 투자자 모두에게 적용됩니다.

문재인 정부 당시에는 기준금리가 0.5%까지 내려가면서 역사상 유례없는 초저금리 환경이 조성됐습니다. 정부는 재난지원금과 금융완화 정책을 병행하며 시중 유동성을 크게 늘렸고, 그 돈은 결국 부동산과 주식시장으로 향했습니다. 결과적으로 공급이 뒷받침되지 않은 상황에서 수요는 급증했고, 집값은 급등할 수밖에 없었습니다.

반면 윤석열 정부가 출범한 2022년 이후에는 완전히 다른 환경이 조성되었습니다. 기준금리는 3.5%까지 올라갔고, 대출금리는 연 6%를 넘기기 시작했습니다. 높은 금리에 대한 부담은 매수심리를 꺾었고, 시장은 자연스럽게 조정 국면에 들어갔습니다. 이처럼 금리는 집값을 좌우하는 가장 직접적인 변수라고 해도 과언이 아닙니다.

정권은 금리 수준에 간접적인 영향을 줄 수는 있지만, 실질적인 금리 결정은 한국은행의 통화정책위원회에서 독립적으로 이루어집니다. 다시 말해, 정부가 바뀌었다고 해서 금리가 즉각 변하는 것은 아니라는 뜻입니다. 그렇기 때문에 정권만 보고 집값을 예측하는 것은 매우 제한적인 접근입니다.

3. 규제가 많을수록 가격이 오른다? 정책의 역설

문재인 정부 시절의 부동산 정책은 전형적인 수요 억제형이었습니다. 다주택자에 대한 세금 강화, 대출 규제, 양도소득세 중과 등 다양한 규제가 잇따랐습니다. 그러나 그 결과는 기대와 달랐습니다. 다주택자들이 세금 회피를 위해 매물을 시장에 내놓지 않으면서 ‘매물 잠김’ 현상이 생겼고, 공급 부족은 오히려 가격을 더 끌어올리는 결과로 이어졌습니다.

한편으로는 '똘똘한 한 채'라는 현상이 더욱 강화됐습니다. 여러 채를 보유하기보다 하나의 알짜 아파트에 집중하겠다는 흐름이 생겼고, 이로 인해 서울 강남, 용산, 마포, 성동구 등 인기 지역은 더 큰 상승률을 보였습니다. 결국 규제는 일부 수요를 억제하는 대신 다른 방식의 수요를 촉발시켰고, 시장은 더욱 왜곡된 방향으로 흘렀습니다.

윤석열 정부는 이러한 왜곡을 해소하기 위해 규제를 일부 완화했습니다. 종부세 부담을 줄이고 대출 규제를 완화했지만, 그 효과는 제한적이었습니다. 고금리 환경 속에서 시장 참여자들의 심리는 여전히 위축된 상태였고, 수요 회복으로 이어지기에는 역부족이었습니다. 다시 한번 확인된 것은, 정책은 시장 심리와 맞물려야 효과를 발휘한다는 사실입니다.

정책은 명확한 목표와 방향이 필요합니다. 공급이 부족한 상황에서 수요만 억제하면 부작용이 따릅니다. 반대로 공급 확대 없이 규제를 해제하는 것도 문제를 일으킬 수 있습니다. 결국 부동산 정책은 시장을 이기는 것이 아니라, 시장과 함께 가야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다.

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결론: 집값을 움직이는 것은 정치가 아닌 구조입니다

민주당이 집권하면 집값이 오른다는 말은 일부 사례에서는 맞을 수 있습니다. 하지만 그것이 항상 사실이라는 보장은 없습니다. 집값은 정권만으로 움직이지 않으며, 금리, 유동성, 공급량, 지역 수급 상황, 기대 심리, 글로벌 경제까지 수많은 요인이 맞물려 결정됩니다.

정권은 그 중 하나일 뿐이며, 오히려 시장의 큰 방향은 금융 환경과 인구 구조, 장기적인 정책 기조에 따라 결정됩니다. 따라서 부동산 시장을 바라볼 때는 단순히 여당과 야당, 진보와 보수를 기준으로 판단하기보다는 보다 넓은 시야와 깊은 이해가 필요합니다.

지금은 변동성이 큰 시기입니다. 기준금리는 조정 국면에 있고, 서울을 중심으로 공급 부족 현상도 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 새 정부가 출범하면서 정책 변화도 예고되고 있는 만큼, 시장은 또 한 번의 전환점을 맞을 수 있습니다. 하지만 이럴 때일수록 냉정한 분석과 준비가 필요합니다. 정치보다 데이터를, 단편적 뉴스보다 구조적 이해를 통해 부동산을 바라보는 태도가 중요합니다.