은마아파트 재건축 승인 그 이후, 강남 부동산 지형도 어떻게 바뀔까?

 

서울 강남구 대치동에 위치한 은마아파트가 마침내 서울시 도시계획위원회의 문턱을 넘었습니다. 서울시는 2025년 8월 30일 발표를 통해 은마아파트의 재건축 정비계획안을 최고 49층, 총 5,893세대 규모로 승인했다고 밝혔습니다. 1979년 준공 이후 46년 만의 대전환으로, 이번 결정은 단순한 재건축을 넘어 서울 주거정책의 방향 전환을 의미합니다.

반응형

1. 1996년 시작된 재건축, 왜 이렇게 오래 걸렸을까

은마아파트는 대치동 중심에 위치한 강남 대표 노후 아파트입니다. 이미 1996년부터 재건축 필요성이 제기됐지만, 실제 추진까지는 수많은 난관이 존재했습니다. 조합 설립과 해산이 반복됐고, 계획 수립은 번번이 무산됐습니다.

그 배경에는 세 가지 주요 원인이 있었습니다. 첫 번째는 조합 내부의 의견 충돌입니다. 4천 세대가 넘는 대단지 특성상 조합원 간 이해관계가 복잡했고, 설계 방향, 층수 조정, 분담금 산정 등에서 갈등이 반복됐습니다. 두 번째는 서울시의 고밀도 개발에 대한 보수적인 정책 기조였습니다. 한동안 서울시는 강남권 고층화를 제한하며 재건축을 억제하는 방향으로 도시계획을 운영했습니다.

마지막으로 국가 차원의 부동산 정책 변화도 영향을 미쳤습니다. 2018년 이후 재건축 안전진단 기준이 강화됐고, 분양가 상한제와 초과이익 환수제가 적용되며 조합의 사업성은 크게 위축됐습니다. 여러 규제가 겹치며 은마아파트 재건축은 사실상 장기 표류 상태에 머물렀습니다.

그럼에도 불구하고 은마아파트는 대치 학군, 삼성역·대치역 역세권, 강남 업무지구 인접이라는 뛰어난 입지를 바탕으로 꾸준한 수요를 유지해왔습니다. 서울시가 공급 확대를 기조로 삼고 역세권 특례라는 제도를 도입하면서, 재건축 추진이 본격화된 것입니다.

2. 판을 바꾼 ‘역세권 특례’, 은마에 적용된 이유는

서울시가 은마아파트 정비계획안을 승인할 수 있었던 배경에는 '역세권 특례'가 있었습니다. 2022년 시행된 이 제도는 지하철역 반경 250미터 이내 지역 중 50% 이상이 포함된 재건축 단지에 대해 용적률을 최대 500%까지 완화해주는 제도입니다. 다만 증가된 용적률만큼 일정 비율의 공공임대나 분양형 공공주택을 포함해야 합니다.

은마아파트는 대치역 반경 250미터 내에 전체 단지의 약 63%가 포함되어 있어 이 조건을 충족했습니다. 이에 따라 서울시는 기존 35층 안을 49층으로 상향 조정했고, 증가한 용적률은 공공주택 약 700세대 확보에 활용되도록 조정했습니다.

서울시 도시계획국은 2025년 8월 31일 브리핑에서 “은마아파트는 역세권 특례가 최초로 적용된 대표 사례로, 개발 효율성과 공공성 모두를 충족한 모범적인 정비계획”이라며 의미를 부여했습니다. 실제로 서울시 통계에 따르면, 해당 제도 도입 후 정비계획 승인까지 평균 소요 기간은 약 9개월로, 기존 대비 40% 이상 단축된 것으로 나타났습니다.

이번 사례는 강남권을 포함한 서울 전역의 재건축 추진 흐름에 전환점을 제공했습니다. 특히 개포동, 압구정, 송파 등 주요 노후 단지들도 역세권 특례 적용 가능성을 모색하고 있어, 향후 적용 확대가 기대됩니다.

3. 최고 49층 초고층 대단지, 강남 주거 지형을 바꾼다

은마아파트는 정비계획안에 따라 최고 49층, 총 5,893세대의 초고층 주거 단지로 재탄생합니다. 기존 4,424세대에서 약 1,400세대가 늘어나며, 강남권 재건축 중 가장 큰 규모로 탈바꿈하는 셈입니다. 스카이라인 변화뿐 아니라, 강남 주거 밀도와 생활 인프라 수준 자체를 끌어올리는 상징적 사업입니다.

새 아파트는 지하 3층에서 지상 49층까지 31개 동으로 구성되며, 단지 내에는 스마트 주차 시스템, 실내 수영장, 피트니스센터, 북카페, 시니어센터 등 다양한 커뮤니티 시설이 들어설 예정입니다. 서울시는 이 프로젝트를 '주거 공간을 넘어 생활 중심 커뮤니티'로 설계하고 있다고 밝혔습니다.

시공사 선정은 2026년 하반기 예정이며, 대형 건설사들이 사업 참여 의사를 밝히고 있습니다. 서울시 측은 시공사 선정 이후 사업시행인가와 관리처분인가를 거쳐, 2030년 전후 입주가 가능할 것으로 보고 있습니다.

업계 전문가들은 이번 사업이 강남권에서 고급 주거단지로서의 기준을 새롭게 정립할 것이라 전망하고 있습니다. 은마아파트 재건축은 단순한 물리적 변화가 아닌, 서울 주거 문화를 바꾸는 기폭제로 작용할 수 있다는 평가도 나옵니다.

4. 서울시 정비정책과 시장의 흐름을 바꾼 전환점

은마아파트의 재건축 승인 이후, 서울시의 정비 정책도 변화의 조짐을 보이고 있습니다. 과거 보수적인 태도에서 벗어나, 공급과 공공성을 동시에 확보하려는 방향으로 전환한 것입니다. 역세권 특례는 그 중심에 있는 정책 도구입니다.

서울시는 2025년 도시 및 주거환경정비 기본계획을 통해 2030년까지 정비사업을 통해 약 12만 세대를 공급하겠다는 목표를 밝힌 바 있습니다. 현재 서울시 내 30년 이상 된 노후 아파트 비율은 41%를 넘어서며, 정비 수요는 더욱 증가하고 있습니다.

시장 반응도 빠릅니다. 은마아파트는 승인 발표 직후 전용 76㎡ 실거래가가 34억 6천만 원을 기록하며 3억 원 이상 상승했습니다. 인근 개포동과 도곡동 주요 단지들도 동반 상승세를 나타내고 있으며, 강남 재건축 시장 전반에 활기가 돌고 있습니다.

이번 정비계획안 승인 사례는 실수요자와 투자자 모두에게 제도 유연성이 확보됐음을 보여준 신호로 작용하고 있습니다. 물론 향후 분양가, 조합원 분담금, 착공 일정 등 해결해야 할 과제는 여전히 남아 있지만, 이번 결정은 분명한 전환점입니다.

728x90

결론: 도시의 구조를 바꾸는 재건축, 서울의 방향을 바꾸다

은마아파트는 이제 단순한 재건축 단지를 넘어, 서울시 정비정책의 상징적 사례로 떠올랐습니다. 49층 규모의 초고층 단지, 역세권 특례의 첫 적용, 공공주택 포함 등 다양한 요소가 복합적으로 작용한 결과이며, 이는 서울시 도시계획의 방향성을 바꾸는 시작점이기도 합니다.

앞으로 다른 강남권 노후 단지들이 어떤 방향으로 움직일지는 미지수지만, 하나는 분명합니다. 은마아파트의 변화는 서울시 재건축 시장 전체에 영향을 미칠 중요한 기준점이자 이정표라는 점입니다.