서울 전세시장 붕괴 조짐? 전세대출 규제 이후 벌어진 충격적인 변화

요즘 주변 사람들과 부동산 이야기를 하면 빠지지 않는 주제가 바로 전세입니다. 특히 서울 지역을 중심으로 전세 매물이 거의 사라졌다는 말을 들을 때마다 체감되는 위기감은 꽤 큽니다. 과연 지금 전세시장에 무슨 일이 일어나고 있는 걸까요? 뉴스를 통해 접한 이야기, 주변 중개업소와 지인들의 사례, 그리고 실제 데이터를 바탕으로 지금 이 현실을 하나씩 정리해보려 합니다.

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1. 전세 매물이 갑자기 사라진 이유는 생각보다 단순했습니다

최근 서울의 아파트 단지들, 특히 대단지 위주로 전세 매물이 눈에 띄게 줄었습니다. 사실 몇 달 전까지만 해도 이 정도는 아니었거든요. 그런데 갑자기 전세가 귀해졌고, 사람들은 이유를 궁금해하기 시작했습니다. 그 중심에는 정부의 대출 규제, 특히 전세퇴거자금 대출 제한이라는 제도가 자리하고 있었습니다.

그전에는 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 때 은행 대출을 활용하는 경우가 많았습니다. 그런데 대출 한도가 갑자기 줄어들자, 집주인들이 예전처럼 세입자를 내보내고 새 전세계약을 체결하는 방식 대신, 아예 본인이 입주하거나 계약을 연장하지 않는 쪽으로 돌아선 거죠. 실제로 송파구의 한 대단지에서는 6월까지만 해도 계약이 수십 건 있었는데, 7월 이후로는 전세 매물이 단 한 건도 없다고 하더라고요.

처음에는 일시적인 현상일 거라 생각했지만, 다른 지역들도 비슷한 상황이라는 걸 알고 나서는 생각이 바뀌었습니다. 강동구, 강서구, 심지어 용산구 같은 인기 지역까지도 전세 물건이 급격히 줄고 있고, 중개사무소에서는 이제 전세보다는 월세 위주로 문의가 들어온다는 이야기를 자주 하게 됩니다.

대출 규제 하나가 이렇게까지 시장 전체를 뒤흔들 줄은 몰랐습니다. 전세라는 시스템은 하나가 멈추면 도미노처럼 연결된 다른 부분들이 줄줄이 멈춰버리는 구조였던 셈이죠.

2. 전셋값은 왜 이렇게 빨리 오르게 된 걸까요?

전세 매물이 줄면 당연히 가격이 오르긴 합니다. 그런데 지금 전셋값 상승은 예상을 훨씬 뛰어넘고 있습니다. 불과 두 달 전까지만 해도 4억~5억 원이면 구할 수 있었던 전세가 지금은 6억 원, 많게는 7억 원까지 올랐다고 합니다. 전세를 알아보고 있다는 지인도 최근에 비슷한 경험을 했다고 하더라고요.

송파구 잠실동의 리센츠, 엘스 같은 대단지는 원래도 인기가 많아서 금방 나가곤 했는데, 지금은 아예 물건 자체가 없고, 간혹 하나 나와도 가격이 훨씬 비쌉니다. 실제로 리센츠는 전년 대비 전세 매물이 67% 줄었고, 트리지움은 63% 줄었다고 합니다. 물량이 이렇게나 줄었는데 가격이 안 오를 수가 없는 상황입니다.

그리고 이런 전세난은 강남3구에만 국한된 이야기가 아닙니다. 강북권의 대단지 아파트도 마찬가지고, 구로구나 동대문구처럼 상대적으로 수요가 분산되던 지역에서도 같은 흐름이 감지되고 있습니다. 전세 수요는 여전히 있는데 매물이 없으니, 누군가 급하게 구해야 하면 비싼 가격이라도 받아들일 수밖에 없는 거죠.

저는 이 상황이 단기간에 나아지기 어렵다고 봅니다. 전세 시장은 자율적으로 돌아가는 것처럼 보이지만, 실상은 정책 하나에 따라 심하게 출렁이는 구조였다는 걸 이번 기회를 통해 확실히 느끼게 됐습니다.

3. 전세가 아니라 월세로 넘어가는 세입자들이 늘고 있습니다

전세를 포기하고 월세로 돌아서는 사람들이 부쩍 늘었습니다. 사실 저도 최근에 이사를 고민하면서 이런 선택의 기로에 놓였거든요. 전세금 마련이 어려운 것도 있지만, 물건 자체가 없다 보니 아예 선택의 여지가 없어진 경우도 많습니다.

월세는 전세에 비해 초기 비용이 적게 들긴 하지만, 매달 고정적으로 나가는 비용이 있기 때문에 장기적으로는 부담이 더 큽니다. 그럼에도 불구하고 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 경우가 많아졌고, 이에 따라 월세 시장은 점점 커지고 있습니다. 관련 통계를 보면, 서울 월세 매물은 전년 대비 28% 이상 증가했다고 합니다.

중요한 건 이 현상이 단기적으로 끝날 문제가 아니라는 겁니다. 월세가 늘어난다는 건 결국 세입자 입장에서 자산을 축적할 수 있는 구조가 약화된다는 뜻이고, 이는 장기적으로 주거 안정성에도 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 예전처럼 전세금을 조금씩 모아 집을 마련하던 시대는 이제 점점 더 어려워지고 있다는 생각이 들었습니다.

이런 구조적 변화가 불러올 영향은 상당히 클 겁니다. 자산을 형성하기 어려워진 세대는 소비를 줄일 수밖에 없고, 사회 전체의 활력도 떨어질 수밖에 없습니다. 결국 전세의 문제는 단순히 부동산 시장의 흐름이 아니라, 삶의 방식 전체를 바꾸는 문제로까지 이어지고 있는 셈입니다.

4. 입주 물량도 줄면서 전세 공급이 더 어려워지고 있습니다

여기서 한 가지 더 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 바로 신규 아파트 입주 물량의 감소입니다. 하반기 전국 아파트 입주 예정 물량은 상반기보다 29% 줄어들 것으로 전망되고 있고, 지난해 하반기와 비교해도 39%나 감소한 수치라고 합니다. 실제로 직방 등의 자료를 보면 올해 하반기 입주 물량은 10만 가구 수준으로, 이전에 비해 상당히 낮은 수치입니다.

이 말은 곧 새로 공급되는 전세 매물 자체가 줄어든다는 뜻입니다. 통상적으로 신규 아파트는 전세 물량이 다수 나오기 마련인데, 공급이 줄어들면 시장에서의 선택지도 그만큼 좁아지게 됩니다. 그 결과는 뻔합니다. 기존 매물에 대한 수요는 더 커지고, 가격은 계속 오르게 되겠죠.

이런 상황에서는 정부의 역할이 매우 중요해집니다. 단기적인 임시 대책보다는 중장기적인 공급 계획과 금융 시스템 정비가 절실합니다. 실제로도 전문가들 사이에서는 공급 기반 확충 없이는 전세 시장의 안정을 기대하기 어렵다는 의견이 지배적입니다.

그리고 우리 실수요자들도 이젠 선택의 기준을 조금 바꿔야 할지도 모르겠습니다. 반전세나 보증부 월세 같은 중간 형태의 계약 방식에 대해서도 진지하게 고려해볼 시점이 아닐까 생각해보게 됩니다.

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결론: 지금 필요한 건 단순한 대응이 아니라 새로운 기준입니다

전세 시장은 지금 단순한 수급 불균형을 넘어, 구조적인 전환점에 서 있는 듯합니다. 정책의 변화, 공급의 한계, 수요자의 선택 변화까지 맞물리면서 전세라는 시스템 자체가 흔들리고 있습니다. 이런 변화는 단기간에 끝나지 않을 가능성이 높고, 그렇기 때문에 우리 각자에게 필요한 것은 그에 맞는 '전략'입니다.

정부는 전세시장 안정화를 위해 보다 정교하고 지속 가능한 대책을 마련해야 합니다. 단순한 규제나 대출 제한이 아니라, 공급과 수요를 동시에 조율할 수 있는 현실적인 접근이 중요합니다. 그리고 세입자 입장에서는 시장 흐름을 정확히 읽고, 지금 나에게 맞는 선택이 무엇인지 신중하게 고민해야 합니다.

지금 이 순간에도 많은 이들이 전세 계약 만료와 함께 새로운 보금자리를 찾아 고심하고 있을 겁니다. 저는 이 글을 통해, 지금 우리가 마주한 현실을 함께 인식하고, 더 나은 방향을 고민하는 계기가 되었으면 좋겠습니다.