2026 비거주 1주택자 종부세 다시 낮아지나｜기본공제 9억·12억·14억 수정안 정리

📌 핵심 요약 (2026년 8월 24일 기준)

• 비거주 1주택자 세제 완화 가동: 8월 3일 발표된 정부안에서 비거주자의 종부세 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 계획이 수정 국면에 접어들었습니다.
• 주요 쟁점 사항: 기본공제를 현행 12억 원으로 되돌리거나 실거주와 동일한 14억 원으로 맞추는 방안이 거론되며, 공정시장가액비율(60%) 유지도 논의 중입니다.
• 실무 대응 시점: 당정이 완화 방향에 공감한 단계이며, 국회 제출 및 심의 절차가 남아 있으므로 기존 요건과 예외 규정을 대조해 두어야 합니다.

비거주 1주택자의 종합부동산세 부담을 낮추는 방향으로 정부안이 수정될 가능성이 커졌습니다. 비거주자의 기본공제를 9억 원에서 다시 12억 원으로 돌리거나, 실거주자와 같은 14억 원을 적용하는 방안이 거론됩니다. 다만 당정이 완화 방향에 공감한 단계일 뿐, 최종 공제액과 시행 기준은 아직 확정되지 않았습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 24일 기준으로 작성되었습니다. 8월 3일 발표된 정부 원안과 8월 23일 고위당정협의회 논의를 바탕으로 하며, 국회 제출 및 최종 심의 과정에서 세부 기준이 달라질 수 있습니다.

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🔍 비거주 1주택자가 미리 확인할 사항

• 종부세 과세기준일인 2026년 6월 1일 현재 본인과 세대를 기준으로 1세대 1주택 요건에 해당하는가
• 현재 해당 주택에 실제 거주하지 않고 임대 중이거나 공실 상태인가
• 비거주 상태로 전환하기 전, 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주했는가
• 전근·취학·치료·해외 체류·부모 봉양 등의 불가피한 사유가 있는가
• 주민등록, 재직증명, 진료 기록 등 입증 자료를 갖추고 있는가

※ 공동명의, 상속주택, 지방 저가주택 등은 주택 수와 공제 적용 방식이 달라질 수 있습니다.

1. 2026년 세제개편안: 현행 vs 8월 3일 정부안 vs 수정 검토안 비교

지난 8월 3일 발표된 정부 원안은 실거주 1주택자와 비거주 1주택자를 엄격하게 갈라 세금 격차를 벌리려 했습니다. 하지만 거주 여부만으로 일괄 과세하는 방식에 부담이 커지면서 당정은 8월 23일 고위당정협의회를 통해 보완 검토에 들어갔습니다. 구체적인 수치 변화는 다음과 같습니다.

구분	현행 제도	8월 3일 정부안	수정 검토 방향
실거주 1주택 기본공제	12억 원	14억 원	14억 원 유지 가능성
비거주 1주택 기본공제	12억 원	9억 원	12억 원 복원 또는 14억 원 적용 검토
공정시장가액비율	60%	2027년 70% 인상	60% 유지 또는 인상 속도 조절
세 부담 상한	150%	200% 확대	150% 환원 가능성
양도세 장기보유	보유·거주 기간별 공제	보유 공제를 축소하고 거주 중심으로 단계적 전환	불가피한 비거주 예외 범위 확대 검토

2. 시가 20억 원 비거주 주택, 종부세 얼마나 늘어날 뻔했나?

만약 8월 3일 발표된 정부 원안이 수정 없이 그대로 통과된다면, 세금 구조는 어떻게 변할까요? 관련 언론 보도에 따르면 시가 20억 원인 주택을 보유한 60세, 10년 보유 비거주자의 경우 종부세가 현행 기준 27만 6,000원에서 2027년 114만 원으로 약 4.1배 급증할 수 있었습니다.

⚠️ 주의 사항

위 계산 사례는 8월 3일 정부 원안(비거주 기본공제 9억 원, 공정시장가액비율 상향, 세 부담 상한 200%)이 그대로 적용된다는 전제의 예시입니다. 현재 당정이 기본공제 환원과 비율 조정을 검토하고 있어, 최종 수정안에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

3. 양도소득세 비거주 예외 요건과 선행 조건

양도소득세 장기보유특별공제를 거주 중심으로 개편하는 과정에서, 불가피하게 집을 비운 이들을 위한 예외 인정 범위가 쟁점으로 떠올랐습니다. 다만 단순히 사유에만 해당한다고 해서 기간이 전부 인정되는 것은 아니며 선행 조건을 충족해야 합니다.

💡 정부 원안의 비거주 예외 조건과 추가 검토 사유

• 정부 원안의 선행 조건: 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주한 이력이 있어야 한다는 조건이 제시됐습니다.
• 정부 원안의 예외 사유: 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주한 뒤 취학, 직장 변경·전근, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등의 사유로 다른 시·군에 거주하는 경우 최장 3년까지 거주 기간으로 인정하는 방안이 담겼습니다.
• 추가 검토 사유: 육아, 양육, 가족 돌봄 등 실생활 밀착형 사유가 논의 중이나, 최종 인정 범위와 증빙 기준은 아직 확정되지 않았습니다.

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 비거주 1주택자 종부세 9억 원 공제안은 백지화된 건가요?
아직 백지화가 확정된 것은 아닙니다. 당정이 부담 완화 방향에 공감한 뒤 정부가 수정안을 마련하고 있으며, 국회에 제출될 법안에서 구체적인 조정 내용을 확인할 수 있습니다. 이후 국회 심의를 거쳐 최종 내용이 결정됩니다.

Q. 장기보유특별공제가 이미 장기거주소득공제로 완전히 바뀌었나요?
아닙니다. 정부 원안은 보유 중심 공제를 거주 중심으로 단계적 전환하는 내용을 담고 있으나, 세부 적용 시기와 방식은 국회 심의 과정에서 조정될 수 있습니다.

Q. 지금 당장 비거주 주택에 대해 세금을 어떻게 계산해야 하나요?
최종 법안이 나오기 전까지는 현재 검토안을 확정 기준으로 삼아 세금을 계산하면 안 됩니다. 정부 수정안과 국회에 제출된 법안, 이후 심의 결과를 확인해야 합니다.

5. 결론 및 총정리

비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 정부안은 12억 원으로 되돌리거나 실거주자와 같은 14억 원을 적용하는 방향으로 재검토되고 있습니다. 공정시장가액비율과 세 부담 상한, 양도세 비거주 예외 사유도 함께 조정될 가능성이 있습니다.

다만 2026년 8월 24일 현재 확정된 것은 ‘부담을 완화할 필요가 있다’는 당정의 방향뿐입니다. 제출될 법안에서 수정 내용을 확인한 뒤 국회 심의 결과까지 살펴봐야 실제 적용 기준을 판단할 수 있습니다.

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