2026 비거주 1주택자 종부세 수정안: 9억 철회와 공동명의 12억 차이

지난 8월 초 발표되었던 부동산 세제개편안에서 비거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제액을 9억 원으로 낮추는 방안이 포함되면서 시장에 적지 않은 혼란이 일어났습니다. 이후 정부는 여론을 수렴하고 당정 협의를 거쳐 2026년 9월 1일 국무회의에서 최종 수정안을 의결하며 단독명의 기본공제액을 다시 12억 원으로 유지하기로 방향을 정했습니다.

연일 이어지는 뉴스 속보 속에서 최초안과 수정안 내용이 엇갈려 헷갈려하시는 분들이 많습니다. 이번 수정안에서 비거주 1주택자 종부세 기준이 정확히 어떻게 정리되었는지, 그리고 공제가 일부 조정됨에도 여전히 살펴봐야 할 세 부담 요인은 무엇인지 짚어보겠습니다.

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📌 2026 비거주 1주택자 종부세 수정안 핵심 요약

• 단독명의 기본공제: 9억 원으로 내리려던 당초 계획을 철회하고, 현행과 같은 12억 원 유지
• 부부 공동명의 공제: 최초안의 각 4억 원(합계 8억 원)에서 각 6억 원(합계 12억 원)으로 완화되었으나, 현행 일반과세 기준(합계 18억 원)보다는 축소
• 세 부담 상한: 200%로 올리려던 방침을 철회하고, 기존 150% 유지
• 남은 변동 요인: 기본공제는 단독 12억 원 등이 유지되나 공정시장가액비율 상향(2027년 70% 등) 및 거주기간 중심 개편 등 일부 세 부담 증가 요인은 남아 있음
• 적용 단계: 현재 정부 확정(국무회의 의결) 단계이며, 향후 국회 심의·의결을 거쳐 최종 확정될 예정

이번 개편안에서 말하는 '비거주 1주택자'란

흔히 '비거주자'라고 하면 해외에 거주하는 사람을 떠올리기 쉽지만, 이번 세제개편안에서 다루는 비거주 1주택자의 개념은 다릅니다. 원칙적으로는 1세대 1주택자가 자신이 보유한 주택에 실제 거주하지 않는 경우를 의미합니다.

즉, 본인이 소유한 집을 다른 사람에게 임대(전월세)를 주고 자신은 직장이나 다른 사유로 인해 타 주택에 거주하거나 세입자 신분으로 거주 중인 국내 거주자도 이에 해당될 수 있습니다. 따라서 내가 보유한 1주택에 직접 살고 있지 않다면 이번 종부세 개편 대상에 포함되는지 정확히 살펴볼 필요가 있습니다.

8월 최초안 vs 9월 1일 수정안, 무엇이 달라졌나

정부가 지난 8월 3일 내놓았던 세제개편안은 실수요자 중심의 시장 재편을 목표로 하였습니다. 이 과정에서 1주택이더라도 실제 거주하지 않는 비거주자에 대해서는 종부세 기본공제 혜택을 축소하려 했습니다.

하지만 여당 내부와 시장 곳곳에서 과도한 세 부담을 우려하는 목소리가 커졌고, 정부가 이를 받아들이면서 한 달 만에 수정안이 나오게 되었습니다. 구체적인 변경 지점은 아래 표에서 확인할 수 있습니다.

구분	8월 3일 최초안	9월 1일 정부 수정안 (국무회의 의결)
단독명의 기본공제	9억 원으로 하향	12억 원 유지 (현행 유지)
부부 공동명의 공제	각 4억 원 (합계 8억 원) 하향	각 6억 원 (합계 12억 원)으로 완화 (현행 일반과세 합계 18억 원보다는 축소)
세 부담 상한율	200%로 상향 조정	150% 유지

부부 공동명의 비거주 1주택자 적용 기준

주택 명의를 부부 공동으로 보유한 비거주 1주택자 역시 최초안 발표 당시 공제액이 크게 줄어들 것으로 예상되어 우려가 컸습니다. 종부세 공동명의 과세는 크게 일반과세(부부 각 9억 원, 합계 18억 원 공제)와 부부 공동명의 1세대 1주택 특례(1인 납세의무자 기준 12억 원 공제 및 세액공제 적용)로 나뉩니다.

애초 정부는 공동명의 일반과세 공제액을 각각 4억 원씩 총 8억 원으로 낮출 계획이었으나, 이번 9월 1일 수정안을 통해 각각 6억 원씩 총 12억 원으로 완화하는 것으로 조정되었습니다. 이는 최초안보다는 부담이 줄어든 것이지만, 현행 일반과세 기준(합계 18억 원)과 비교하면 여전히 공제액이 축소되는 구조입니다.

공제액 조정에도 세 부담이 완전히 동결되지 않는 이유

단독명의 기본공제가 12억 원으로 유지되고 공동명의 공제도 일부 완화되었다고 해서 비거주 1주택자의 종부세 부담이 예전과 완전히 같다고 볼 수는 없습니다. 9억 원 하향안과 상한 200% 인상안은 철회되었지만, 여전히 세액을 결정하는 다른 계산 요소에는 변경 사항이 남아 있기 때문입니다.

대표적으로 공정시장가액비율의 단계적 상향 조정(향후 70% 수준으로 인상 등)이나 보유기간 중심의 세액공제 제도를 거주기간 중심으로 전환하는 개편 방향은 정부안에 유지되어 있습니다. 따라서 기본공제 12억 원 등을 적용받더라도 공시가격 변동 추이와 공정시장가액비율 변화에 따라 실제 납부할 세액은 전년보다 늘어날 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

양도소득세 개편 및 향후 입법 일정 확인하기

부동산 세제개편안 기사를 접할 때 헷갈리지 말아야 할 점은 이번 종부세 수정으로 양도소득세 관련 개편까지 통째로 철회된 것은 아니라는 사실입니다. 비거주자의 양도소득세 장기보유특별공제 요건을 거주기간 중심으로 개편하는 등의 내용은 8월 정부 세제개편안에 정식으로 포함되어 있으며, 현재 법률로 확정되지는 않았으나 정부안으로서 국회 심의를 앞둔 상태입니다.

⚠️ 주의사항 (국회 심의 단계)
현재 발표된 내용은 9월 1일 국무회의를 통과한 정부 확정안일 뿐이며, 법률로서 최종 효력을 갖추려면 앞으로 국회 심의·의결을 거쳐야 합니다. 최종 세법 개정 결과는 국회 심의 과정에서 일부 달라질 수 있으므로, 실제 적용 시기와 세부 부칙은 향후 국회 입법 동향을 통해 최종 확인해야 합니다.

비거주 1주택자 종부세 개편, 최종적으로 무엇을 확인해야 할까

비거주 1주택자 종부세 단독명의 기본공제는 9억 원으로 낮아지려던 원안에서 다시 12억 원으로 유지가 결정되었고, 공동명의 일반과세 공제 역시 최초안의 합계 8억 원에서 합계 12억 원(각 6억 원)으로 완화되었습니다. 다만 공동명의는 현행 합계 18억 원보다는 공제액이 축소되며, 공정시장가액비율 인상 등 다른 세액 산정 요소로 인한 추가 부담 가능성은 여전히 남아 있습니다.

따라서 단독명의는 현행 12억 원이 유지됐고, 공동명의 일반과세는 최초안의 합계 8억 원에서 12억 원으로 완화됐지만 현행 합계 18억 원보다는 축소된다는 점을 기억해야 합니다. 보유 중인 주택의 정확한 공시가격 확인과 함께, 향후 국회에서 세법 개정안이 최종 통과되는 시점과 부칙의 적용 연도를 주기적으로 체크하는 것이 안전합니다.

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